酒店裝修工程成本控制要點(diǎn)
2025/8/23 17:14:16
酒店迅猛發(fā)展，勢(shì)必造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)背后，每家酒店如何才能在這市場(chǎng)中分到一塊蛋糕？很顯然，酒店的軟件、硬件都是不可疏忽的。但酒店作為回報(bào)周期長(zhǎng)的行業(yè)， 除了必須具備精細(xì)化的管理外，如何在硬件投入時(shí)盡量節(jié)省裝修造價(jià)，這就需要做好裝修的成本控制。以下就酒店裝修的成本控制中常見(jiàn)的問(wèn)題及控制方法提出幾點(diǎn)建議。
一、工程成本控制中常見(jiàn)的問(wèn)題
1．酒店定位不明確：有的業(yè)主覺(jué)得酒店就應(yīng)該盡可能的包羅萬(wàn)象，無(wú)論什么樣的客人來(lái)都是他們的消費(fèi)主體。因此，在方案時(shí)期就將所有的功能全部考慮進(jìn)去，spa區(qū)、會(huì)議區(qū)、自主餐廳區(qū)、西餐區(qū)等，對(duì)各個(gè)功能區(qū)域的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都是同等對(duì)待，沒(méi)有強(qiáng)弱之分。各功能區(qū)不能都得到充分的利用，造成投入與產(chǎn)出不相匹配，在投入上形成過(guò)度投入而浪費(fèi)。
2．設(shè)計(jì)不完善：建筑裝飾工程的專業(yè)性很強(qiáng)，特別是酒店裝修，屬高級(jí)裝飾，需委托專業(yè)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。而往往業(yè)主只在意裝修方案的設(shè)計(jì)，覺(jué)得沒(méi)有必要多花錢進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，弱化了后者。裝修工程中經(jīng)常只有擴(kuò)充的施工圖，沒(méi)有細(xì)化的施工圖、節(jié)點(diǎn)圖。往往使工程成為邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改的“三邊工程”，從而使造價(jià)無(wú)從控制。
3．設(shè)計(jì)選材方面：裝飾材料品種繁多、市場(chǎng)價(jià)格混亂，建筑裝飾工程時(shí)代感很強(qiáng)，所以裝飾工程新工藝新材料不僅發(fā)展快，而且更新?lián)Q代周期短，從材料的品種、規(guī)格、品牌、產(chǎn)地，國(guó)產(chǎn)的、進(jìn)口的名目 繁多。由于裝飾工程千差萬(wàn)別設(shè)計(jì)多種多樣，促進(jìn)了裝飾材料市場(chǎng)品種繁多。預(yù)算時(shí)材料價(jià)格經(jīng)常按照常用材料計(jì)算，但設(shè)計(jì)師或決策者為最求審美效果，在材料選擇時(shí)就會(huì)往往選擇高檔的材料，其造價(jià)也必然居高不下。
4．施工隊(duì)伍方面：目前裝飾施工企業(yè)規(guī)模基本不大，隊(duì)伍的技術(shù)、裝備和管理水平不高；更有些施工企業(yè)沒(méi)有自己的隊(duì)伍，一旦有任務(wù)，臨時(shí)拼湊街上的散兵游勇，施工質(zhì)量難以控制，還可能發(fā)生很多扯皮的現(xiàn)象。當(dāng)設(shè)計(jì)施工圖不完善的情況下，且有的項(xiàng)目因來(lái)不及做預(yù)算，結(jié)算方式采用按實(shí)結(jié)算。那施工方為了最求利益最大化，對(duì)于隱蔽的項(xiàng)目就會(huì)根據(jù)自身的利益來(lái)自由地進(jìn)行施工。比如：（1）吊頂龍骨的間距，比如只要600㎜×600㎜間距即可滿足要求，施工會(huì)做成 450㎜×450㎜；（2）裝飾木基層板的厚度有的只需要12㎜厚、施工會(huì)用到18㎜厚。這樣類似的做法在結(jié)算時(shí)就會(huì)增加了造價(jià)。另外，在出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的時(shí)候，不按照預(yù)算定額及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)編制造價(jià)，對(duì)缺項(xiàng)子目自主一家人，報(bào)價(jià)隨行就市，就是所謂的“一口價(jià)”。結(jié)算時(shí)編上一堆流水賬式的材料單用工表，向業(yè)主討價(jià)還價(jià)，對(duì)于不懂行的業(yè)主能蒙就蒙，能騙就騙是造成裝飾工程造價(jià)中存在問(wèn)題的主要原因，使承包商毫不費(fèi)力地就鉆了裝飾工程中從量到價(jià)的空子。
5．結(jié)算方面：工程結(jié)算時(shí)，竣工圖沒(méi)有按照現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行繪圖，竣工結(jié)算資料沒(méi)有齊全，施工過(guò)程相關(guān)審核人員的簽字不齊全，結(jié)算工程量虛報(bào)等時(shí)有存在。若是沒(méi)有專業(yè)的造價(jià)人員進(jìn)行審核，則很有可能因?yàn)槭韬龌蛘卟粚I(yè)而造成改核減的項(xiàng)目漏核，結(jié)算造價(jià)增加。
二、應(yīng)對(duì)措施
1．明確酒店定位：一個(gè)項(xiàng)目開始投資必須先做好足夠的市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)資金投入、地理位置等來(lái)確定酒店的星級(jí)，酒店主要經(jīng)營(yíng)的方向。三星、四星、五星或者快捷商務(wù)型、會(huì)議型或者接待型的酒店，針對(duì)不同的消費(fèi)主群設(shè)計(jì)適合自 身的特色酒店，這對(duì)于酒店以后的發(fā)展是起著決定性的作用。一個(gè)酒店的投入是需要用5－10年來(lái)進(jìn)行成本攤銷的，不是裝修越高就越能經(jīng)營(yíng)得好，也不是一味降低裝修標(biāo)準(zhǔn)就能招來(lái)生意，從酒店投入到下一次重新改造作為一個(gè)生命周期，如何在整個(gè)周期內(nèi)使收入與支出之比達(dá)到最大值？一開始就必須定好目 標(biāo)客源，并需要將鎖定的目 標(biāo)客源劃分類別。向目標(biāo)客源中的不同類客人提出不同的服務(wù)，對(duì)各功能區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)與配套的區(qū)分，著裝突出酒店個(gè)性，確定好經(jīng)營(yíng)方向后再確定總投資、做針對(duì)性的設(shè)計(jì)，這樣有利于設(shè)計(jì)方案的確定，減少今后設(shè)計(jì)的重大設(shè)計(jì)變更。
2．限額設(shè)計(jì)、細(xì)化圖紙：限額設(shè)計(jì)即按投資策劃所確定的總額控制施工設(shè)計(jì)，保障能夠達(dá)到功能、滿足酒店相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，按照裝飾裝修工程的整體定位從大堂、走廊、客房、餐廳、spa區(qū)域、餐飲區(qū)、廚房等分項(xiàng)投資限額來(lái)控制設(shè)計(jì)的每一個(gè)過(guò)程。重點(diǎn)是對(duì)整體以及重要環(huán)節(jié)方案可行性、功能完備性、檔次達(dá)標(biāo)性，施工可行性等加以控制。
對(duì)重點(diǎn)區(qū)域加強(qiáng)設(shè)計(jì)管控環(huán)節(jié)，比如：酒店的大堂和客房，因?yàn)榇筇檬情T面、客房是主體，這兩個(gè)地方往往設(shè)計(jì)變更最多，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將這兩者充分考慮，盡量避免大的設(shè)計(jì)變更，造成施工時(shí)因重復(fù)拆除而浪費(fèi)；客房最好能先做樣品房，確定樣品房后再行施工。因?yàn)榭头繑?shù)量多， 每一道工序的變更會(huì)牽涉到幾十甚至上百間客房的變更，即便一個(gè)房間增加幾千元，那幾百個(gè)客房增加的造價(jià)也是很可觀的
要求設(shè)計(jì)單位出有設(shè)計(jì)深度和精度的施工圖紙，特別對(duì)于一些特殊的工藝作法和隱蔽項(xiàng)目，應(yīng)提供詳細(xì)的細(xì)部做法和節(jié)點(diǎn)大樣圖；在工程材料上，應(yīng)事先采集到樣品，增強(qiáng)業(yè)主的感性認(rèn)識(shí)，并標(biāo)明品種、品牌、規(guī)格、檔次標(biāo)準(zhǔn)和顏色等；確保設(shè)計(jì)圖紙的完整性以及各專業(yè)的配套、協(xié)調(diào)及施工的可能性，做好外部條件的銜接，認(rèn)真落實(shí)環(huán)保、消防等部門的要求，避免完工后因?qū)徍瞬煌ㄟ^(guò)而引起設(shè)計(jì)變更； 因目前裝修材料品種繁多，新型材料也層出不窮， 當(dāng)費(fèi)用有可能突破預(yù)算時(shí)，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行方案的優(yōu)化，采用性價(jià)比高的新型產(chǎn)品進(jìn)行替代， 以保證總投資額不被意外所突破。
3．慎選施工單位，作好招標(biāo)工作。（1）慎選施工單位：在工程進(jìn)行招投標(biāo)前，首先要對(duì)所有參與投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審核。施工企業(yè)除了有營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，應(yīng)持有當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門核發(fā)的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、裝飾工程業(yè)績(jī)及質(zhì)量評(píng)定情況。必要時(shí)，對(duì)其所做過(guò)的工程進(jìn)行實(shí)地考察，做到資質(zhì)審查與業(yè)績(jī)審查相結(jié)合，書面審查與實(shí)地審查相結(jié)合。（2）對(duì)招標(biāo)文件的審查：招標(biāo)文件一定要明確所招標(biāo)的項(xiàng)目或材料的數(shù)量、規(guī)格、品牌、型號(hào)、付款方式、結(jié)算方式、變更方式、驗(yàn)收方式、保修方式等、并把樣品作為招標(biāo)文件附件，樣品要盡可能的詳細(xì)；對(duì)部分不好確定價(jià)格的藝術(shù)品、無(wú)法出樣的材料或設(shè)計(jì)圖紙不全的項(xiàng)目，可以給出一個(gè)統(tǒng)一暫定價(jià)格或最高限價(jià)，實(shí)際施工時(shí)按實(shí)進(jìn)行結(jié)算，這樣既能避免各投標(biāo)單位出現(xiàn)投標(biāo)差異，又能切實(shí)達(dá)到質(zhì)量與價(jià)格的一致性。（3）招標(biāo)形式：招標(biāo)形式應(yīng)盡可能采用工程量清單招標(biāo)，并要求投標(biāo)單位總價(jià)原則上不突破業(yè)主的項(xiàng)目概算。參照工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范，可合理拆分或綜合一些清單項(xiàng)目，并在清單上加以特別注明。比如一些藝術(shù)性強(qiáng)的特殊工藝做法，拆分計(jì)算相當(dāng)復(fù)雜，可標(biāo)明圖號(hào)，簡(jiǎn)化為單項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算報(bào)價(jià)。清單項(xiàng)上的主要用材，一定要求施工單位注明材料的價(jià)格，同時(shí)允許業(yè)主采購(gòu)更價(jià)廉物美的替代材料。招標(biāo)對(duì)象應(yīng)多方調(diào)查了解，選擇有資質(zhì)、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的施工隊(duì)伍參加競(jìng)標(biāo)，并在合同簽訂前提供履約保證。
4．正確處理工程變更，有效控制裝飾工程造價(jià)。追求裝飾工程的整體效果與細(xì)微處理的完美統(tǒng)一是裝飾工程設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。對(duì)于裝飾工程來(lái)說(shuō)，工程變更又是影響工程造價(jià)的主要因素之一，監(jiān)理工程師及現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)特別予以重視。（1）所有工程變更，應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位的認(rèn)可和監(jiān)理工程師、甲方簽認(rèn)；（2）所有工程變更，必須由監(jiān)理工程師審核由此產(chǎn)生的費(fèi)用調(diào)整，杜絕只有工程變更而沒(méi)有費(fèi)用調(diào)整的工程變更單；（3）凡引起工程費(fèi)較大增加的工程變更必須征得業(yè)主同意；（4）維護(hù)承包商的正當(dāng)權(quán)益，及時(shí)做好隱蔽工程的計(jì)量與簽認(rèn)，對(duì)實(shí)施變更引起承包商經(jīng)濟(jì)損失的情況應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。對(duì)業(yè)主提出的工程變更，監(jiān)理工程師要認(rèn)真分析，充分研究對(duì)投資可能帶來(lái)的影響并及時(shí)將分析報(bào)告提交業(yè)主，以幫助業(yè)主最后審定是否變更，所有工程變更應(yīng)注明是設(shè)計(jì)原因、業(yè)主原因還是其它原因、以便有效地控制工程變更；（5）隨時(shí)匯總變更對(duì)投資的影響， 以便掌握投資控制目標(biāo)的實(shí)施動(dòng)態(tài)；（6）充分做好現(xiàn)場(chǎng)記錄資料和試驗(yàn)數(shù)據(jù)的整理工作；（7）嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理規(guī)劃中對(duì)工程變更的控制程序，避免工作失誤；（8）監(jiān)理工程師在工程變更簽注意見(jiàn)時(shí)應(yīng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)。
5．做好工程結(jié)算工作。工程結(jié)算中，應(yīng)仔細(xì)核查工程變更，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查變更是否已按規(guī)定實(shí)施，簽證是否有效、合理。分清責(zé)任，對(duì)于施工單位自身原因發(fā)生的變更，不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；對(duì)施工單位未施工的項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)算中扣減；對(duì)于業(yè)主采購(gòu)或同意的材料代用，應(yīng)按新的采購(gòu)價(jià)與合同和清單報(bào)價(jià)作價(jià)差調(diào)整。工程結(jié)算審核是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，此階段的造價(jià)控制屬于事后控制。工程造價(jià)審核質(zhì)量的好壞是多種因素綜合作用的結(jié)果，若不能嚴(yán)格把關(guān)將會(huì)造成不可挽回的損失。按照施工合同和招投標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行審核。搜集、整理好結(jié)算所需資料，加強(qiáng)對(duì)工程量、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料、甲供材、變更項(xiàng)目?jī)r(jià)格的真實(shí)、完整、合法性審核。在以上基礎(chǔ)上保證“量”與“價(jià)”的準(zhǔn)確真實(shí)，做好工程結(jié)算去虛存實(shí)，從而保證準(zhǔn)確、合理、真實(shí)地反映工程造價(jià)。
審核竣工結(jié)算階段是工程投資控制的最后重要環(huán)節(jié)，正確的審核結(jié)算，使得結(jié)算正確的反映出實(shí)際的工程造價(jià)，這樣就為業(yè)主以后類似項(xiàng)目的開發(fā)提供了可靠的指標(biāo)，也為物業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)以及收費(fèi)和投資收益之間的精確測(cè)算提供了可靠的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)?？⒐そY(jié)算審查的重點(diǎn)是
審查竣工結(jié)算符不符合合同的相關(guān)條款、招標(biāo)文件要求，有沒(méi)有按照合同約定的限額標(biāo)準(zhǔn)來(lái)準(zhǔn)確計(jì)價(jià)，工程量有沒(méi)有按照計(jì)量的規(guī)則來(lái)計(jì)量，調(diào)價(jià)有沒(méi)有符合主管部門的規(guī)定以及合同約定，材料的采購(gòu)價(jià)認(rèn)可有沒(méi)有有雙方的簽字。要依據(jù)合同、圖紙、定額以及工程量來(lái)計(jì)價(jià)等，對(duì)工程的近期變更、工程量上增減、材料進(jìn)一步替換，做到不重復(fù)不遺漏。有問(wèn)題的時(shí)侯，及時(shí)查明實(shí)際情況并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。
三、結(jié)語(yǔ)
裝修過(guò)程的造價(jià)管控是全過(guò)程管控，從項(xiàng)目的投資階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、結(jié)算階段每個(gè)過(guò)程都環(huán)環(huán)相扣，應(yīng)采取以設(shè)計(jì)階段預(yù)防為主、施工階段控制為主、結(jié)算階段核查為主采取相應(yīng)有效的措施，因此，希望通過(guò)以上闡述提高人們對(duì)各階段控制的重點(diǎn)控制，使工程造價(jià)得到合理的控制。
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